La division parcellaire dans le Grand Pic Saint-Loup : comment concilier densification et qualité de vie ?

Un territoire sous pression

Le Grand Pic Saint-Loup, situé aux portes de Montpellier, fait face à une pression foncière croissante. Plusieurs facteurs expliquent cette situation :

• L’attractivité démographique de l’Hérault, renforcée par la proximité de la métropole montpelliéraine, attire de nouveaux habitants chaque année.
• La loi ZAN (Zéro Artificialisation Nette) limite désormais l’extension des zones urbaines, incitant à densifier les espaces déjà urbanisés.
• La demande en logements évolue : les ménages recherchent des habitations plus petites, plus abordables, voire sociales, dans un contexte de crise immobilière.
• Les règles d’urbanisme ont changé : les Plans Locaux d’Urbanisme (PLU) ne fixent plus de taille minimale pour les parcelles, ce qui facilite leur division, mais sans toujours encadrer suffisamment cette nouvelle densité.
• Un potentiel important : une étude récente de l’EPF Occitanie sur le territoire estime à 160 hectares le gisement foncier disponible dans les tissus urbains existants, notamment grâce à la division parcellaire et aux « dents creuses » (espaces non construits entre des bâtiments).

Résultat : le phénomène de division parcellaire s’accélère, mais souvent de manière désordonnée, posant la question de son impact sur le paysage, la qualité de vie et l’identité des villages.

Division parcellaire : opportunité ou menace ?

La division parcellaire consiste à morceler une grande parcelle en plusieurs lots, permettant de construire davantage de logements sur un même espace. Si cette pratique peut répondre à la crise du logement, elle soulève aussi des interrogations :

• Risque : une densification mal maîtrisée peut altérer le caractère rural et paysager du territoire, la problématique du stationnement, des réseaux adaptés etc.
• Qualité de vie : comment éviter la surdensification et préserver les espaces verts et l’équilibre des communes ?
• Adaptation aux spécificités locales : toutes les zones pavillonnaires ne se prêtent pas à la division. Certaines sont plus adaptées que d’autres, selon leur localisation, leur accès aux services, ou leur intégration dans le paysage.

Pourtant, bien encadrée, la division parcellaire peut être un levier pour une densification douce, respectueuse des enjeux environnementaux et sociaux.

Une étude pour mieux encadrer le phénomène

Afin d’anticiper et de maîtriser ces transformations, la Communauté de Communes du Grand Pic Saint-Loup a lancé une étude sur quatre communes tests : Causse de la Selle, Claret, Saint-Bauzille de Montmel et Viols-le-Fort. L’objectif ?

1. Identifier les zones urbaines pavillonnaires les plus adaptées à la densification, en fonction de leur aptitude à accueillir de nouveaux logements sans nuire à leur cadre de vie.
2. Proposer des règles et des outils pour encadrer qualitativement les divisions parcellaires : où sont-elles possibles ? Sous quelles conditions ? Comment limiter leur impact négatif ?

Cette étude, menée par un groupement d’experts (urbanistes, géographes, architectes, géomaticiens), vise à définir les contours d’une densification adaptée au territoire, en concertation avec les élus et les habitants.

Vers une densification raisonnée

Les premiers résultats de l’étude visent à aboutir à des préconisations concrètes :

• Des critères clairs pour autoriser ou limiter les divisions, en fonction des spécificités de chaque secteur.
• Des outils juridiques et techniques pour les communes, afin de mieux contrôler l’évolution de leur tissu urbain.
• Une approche participative, impliquant les habitants dans la réflexion sur l’avenir de leur cadre de vie.

L’enjeu est de taille : comment accueillir de nouveaux habitants tout en préservant l’identité et la qualité de vie du Grand Pic Saint-Loup ? La réponse passera sans doute par un équilibre subtil entre innovation urbaine et respect du patrimoine local.